LUMARJ – Administração de Condomínios

Quais os limites dos direitos e deveres do locador e do locatário em relação ao condomínio?

Para entender estas diferenças, primeiramente devemos compreender o que o locador e o locatário representam legalmente no condomínio. Sendo o locador o proprietário do imóvel (unidade autônoma) disponível para aluguel, é qualificado como condômino, pois é aquele que detém a co-propriedade em conjunto com os demais co-proprietários do edifício. Pode existir mais de um condômino para cada apartamento (caso de marido e mulher, por exemplo).

Já o locatário, é o inquilino e apenas morador do edifício, quando aluga uma propriedade mediante contrato celebrado com o proprietário. São considerados moradores também todos que habitam o edifício, que ocupam o apartamento. O morador pode ser o próprio condômino, seu filho, esposa, empregado daquele, o inquilino, assim como seus dependentes. Até um funcionário do condomínio pode ser enquadrado como morador, desde que resida no condomínio.

Porém, estes que não são donos de uma unidade não podem ser considerados condôminos pois não fazem parte deste acordo de co-propriedade do edifício, não possuem imóveis no condomínio em seu nome.

Sendo assim, quais cobranças e responsabilidades do condomínio recaem sobre cada um?  

O condômino é responsável pelas despesas extraordinárias de condomínio, pelo pagamento de taxas de administração imobiliária e de intermediações, pelo pagamento dos impostos, das taxas e do prêmio de seguro complementar contra fogo.

O inquilino é responsável pelas despesas ordinárias do condomínio, pelo prêmio do seguro de fiança e pelas despesas relativas à sua unidade de telefone, energia, luz e gás, água e esgoto.

Então é um equívoco achar que é de obrigação do inquilino o pagamento da taxa condominial, mesmo sendo ela ordinária. Os boletos de cobrança destas taxas não podem jamais serem emitidos em nome de alguém que não seja o condômino, mesmo que alegue as partes que a obrigação deste pagamento, mediante cláusula contratual, é do inquilino.

A obrigação de pagar as taxas condominiais é do condômino:

Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na convenção; Mas que implicação poderia haver no caso do boleto para pagamento ser emitido em nome do inquilino? Simples a resposta: Quem responde pelo débito é a própria unidade. O inquilino não pagando, não há como se impor a dívida ao imóvel, já que não pertence a ele.

Mas, ao contrário da responsabilidade pelo pagamento da taxa, a lei iguala, para efeitos de utilização das áreas comuns, o inquilino ao condômino. Ou seja, quando se tratar de usufruto das áreas de lazer, equipamentos. O locatário tem o mesmo direito do dono do apartamento, assim como seus dependentes.

Regras do condomínio

O síndico deve informar os destinatários (condôminos) sobre as regras ali constantes no condomínio, para cumprirem e fazer os termos. O alcance dessas regras não se impõe somente aos condôminos, aplica, também, a todos aqueles que por qualquer razão mantenha vínculo com a edificação, por exemplo: visitantes, empregados, locatários, entre outros.

Em relação ao locatário, por não ser condômino, na maioria das vezes, se adentra ao imóvel sem saber quais são as regras básicas que regem o condomínio. Isto pode gerar conflitos com o síndico ou condomínio, não obedecendo à coletividade condominial, o que ao final gera consequências.

O melhor caminho a se fazer, logo no início de um novo locatário, é ter o síndico a responsabilidade de chamá-lo para conversar e informar todas as regras básicas da convenção e do regimento interno, entregando à ele a cópia.

O locatário tem obrigações em relação ao condomínio e ao condômino, deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Cumprir pontualmente o contrato de aluguel, servindo-se do imóvel para o fim convencionado. Além disso, deve informar ao locador qualquer dano ou defeito, reparar os danos, não modificar a forma do imóvel sem consentimento do locador, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, dentre outras obrigações.

Assembleias

O inquilino faz parte do dia a dia do condomínio e, por isso, pode participar das assembleias realizadas entre condôminos e síndico, mediante uma procuração do proprietário.  Assistir a assembleia sem se manifestar, é plenamente possível, pois não estará interferindo. Entretanto, para que o locatário expresse suas vontades em assembleia por meio do voto, o meio usual recomendado é usar da procuração, instrumento pelo qual uma pessoa recebe poderes de outra para representar em atos do interesse do mesmo. O regimento poderá exigir que a procuração tenha firma reconhecida.  O Código Civil, inclusive, legitima o uso das procurações, em assembleias ordinárias e extraordinárias, seja qual for o propósito.

Inquilino pode ser síndico?

A lei expressamente descreve que qualquer pessoa poderá ser síndico, caso a convenção não dispuser no sentido contrário. Art. 1.347, do Código Civil:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

O síndico pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Pode ser um a pessoa externa ao condomínio, não morador e que exerce as funções profissionalmente, um locatário, ou até mesmo um empregado do edifício. Porém, a convenção poderá limitar a eleição de síndico aos condôminos, e até mesmo a condôminos moradores do condomínio

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