LUMARJ – Administração de Condomínios

Sobre a tão complicada inadimplência em condomínios

Todo condomínio possui despesas fixas que devem ser quitadas mensalmente, através do rateio das mesmas entre os condôminos, com o pagamento da taxa condominial. Porém, infelizmente, a inadimplência, que é algum morador deixar de cumprir com esta responsabilidade, é uma situação recorrente, porém delicada de se tratar.

O atraso ou não pagamento das taxas condominiais pode ocorrer por diversos motivos, porém, na maioria dos casos se deve a algum problema financeiro inesperado. Perda do emprego, por exemplo, um motivo que têm se tornado cada vez mais recorrente no país, com o crescimento do desemprego nestes tempos de crise econômica, social e sanitária.

Apenas no Rio de Janeiro, a inadimplência em condomínios aumentou 7% nos últimos anos, passando de 5% em 2014 para 12% em 2017. Esses dados são de uma pesquisa encomendada pelo jornal O Globo e pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi). De acordo com o jornal, o aumento de devedores foi impulsionado pela crise econômica no o estado carioca. Por esse motivo diversos servidores tiveram pagamentos atrasados e muitas empresas fecharam. Assim, muitos moradores deixam de pagar suas taxas condominiais.

E nestes casos, como o síndico deve proceder?

É melhor prevenir do que remediar. Uma dica sobre como o síndico pode tentar evitar a inadimplência em condomínio é manter uma boa organização das finanças. Sempre observe com cuidado e atenção toda e qualquer arrecadação de taxas.

Se a convenção do condomínio não traz regras claras sobre como proceder em caso de inadimplência, a saída é convocar uma reunião de assembleia. Assim os condôminos participam do processo de definição das penalidades. É importante que todos conheçam e concordem com as medidas estabelecidas. Decidam juntos questões como:

– A partir de quantas mensalidades atrasadas será feita uma notificação?

– E uma cobrança judicial?

– Qual o valor do juro cobrado pelo atraso?

Essa medida é importante para que um déficit não passe despercebido e se transforme em uma bola de neve. Quanto antes o síndico perceber o problema, mais rápido poderá agir. Logo, fica mais fácil controlar o tamanho da dívida do morador e a reverberação disso no condomínio.

Quando não existe acordo quanto ao pagamento, há várias maneiras legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial, portanto a inadimplência não é um problema sem solução. Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida conforme previsão do artigo 275, inciso IIb do Código de Processo Civil. A cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o convencionado em cada condomínio.

Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é necessário que o condomínio demonstre a situação de inadimplência do devedor. Também é necessário juntar a ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período cobrado e outros documentos como ata de eleição do síndico e uma procuração do síndico para o advogado que representará o condomínio.

Mas antes desses procedimentos, existem os acordos extrajudiciais, onde os advogados dos condomínios podem buscar um acordo entre as partes envolvidas para evitar a ação judicial e, assim, economizar tempo e dinheiro para ambas as partes. Nesta etapa, entra em ação a diplomacia e o uso de ferramentas como cartas de notificações e plantões de cobrança, conciliação e mediação, centrais de atendimentos e equipes especializadas em cobranças.

A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial.

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