A manutenção condominial de forma periódica é extremamente necessária para o melhor andamento da vida dos moradores e para a saúde financeira do condomínio. O síndico precisa ficar atento às questões legais e programar um calendário ou lista de itens que devem passar por manutenção, atendendo a uma periodicidade definida e específica para cada um deles. Desta forma, ele antecipa demandas, consegue economizar e organiza sua gestão.
Segundo especialistas do segmento condominial, a manutenção preventiva é uma forma de levar para o condomínio uma manutenção programada, evitando o aparecimento de falhas em operações e equipamentos do empreendimento, e, por consequência, minimizando custos e imprevistos. De acordo com o artigo 1348 do Código Civil, dentre as funções do síndico está justamente “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns [do condomínio] e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. O condomínio também passa a atender a norma ABNT NBR 5674/2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
Mas com que frequência devem ser realizados serviços de manutenção nos condomínios de edifícios? É fundamental que o síndico e a administração do condomínio estejam atentos à frequência com que cada um dos equipamentos do condomínio devem receber cuidados.
Existem serviços que exigem verificação diária, alguns outros demandam cuidados semanais, quinzenais, mensais, trimestrais, semestrais ou anuais. Síndicos e zeladores devem se preparar para exercer minimamente a inspeção dos componentes básicos que demandam atenção diária. Como é o caso dos extintores e interfones. Examinar a validade e o funcionamento destes itens é rápido e garante a qualidade do uso no dia a dia.
Essas ações fazem com que o edifício seja preservado, a segurança esteja garantida, além de gerar uma economia aos bolsos dos proprietários, uma vez que antecipar um problema tende a ser mais econômico do que solucionar um conflito já estabelecido. O fato é que os cuidados adotados trazem benefícios significativos para os condomínios. Confira alguns deles:
Elevadores
Os condomínios são obrigados por lei a manter uma empresa de manutenções corretivas e preventivas para os elevadores. Fazendo isso, o síndico saberá quando é chegada a hora de uma modernização da estrutura dos elevadores para a segurança de todos os moradores. A manutenção preventiva de elevadores deve ser feita uma vez por mês e pode ser realizada pelo fabricante do equipamento ou por outra empresa especializada. Além da manutenção mensal, completados 15 anos do equipamento, é recomendável realizar um serviço de reestruturação mais completo, o que inclui a troca de peças desgastadas.
Extintores
Os extintores com carga de água ou pó químico devem ser inspecionados anualmente para determinar o nível de manutenção pelo qual o extintor deverá passar. Os extintores com carga de CO2 (Dióxido de Carbono) devem ser inspecionados a cada 6 meses para verificar se houve perda da carga. Se a perda da carga for superior a 10%, o extintor deverá ser recarregado. A cada 5 anos, deverá ser realizado o ensaio hidrostático nos cilindros dos extintores.
Este serviço pode ser preventivo ou corretivo e, obrigatoriamente, deve ser realizado por empresa registrada junto ao Inmetro. A manutenção é realizada em 3 níveis: preventivo, preventivo e corretivo e revisão total. Para os extintores usados, a manutenção de 2º nível deverá ocorrer a cada 12 meses, contados a partir da última manutenção. Este intervalo poderá ser reduzido se estiver submetido a condições severas ou adversas, ou ainda se for indicado por uma inspeção técnica.
Limpeza da caixa d’água
Deve ser feita duas vezes por ano e de preferência por um profissional ou empresa especializada no serviço. O ideal é programar este serviço para outubro e fevereiro. Desta forma, os moradores terão água em boas condições durante o ano todo. Talvez seja necessário, também, fazer a impermeabilização da mesma.
Dedetização
A dedetização do condomínio serve para afastar pragas e insetos e deve ser feita por empresa especializada duas vezes ao ano e com aviso prévio aos condôminos, idealmente em outubro e abril. O objetivo é afastar as pragas urbanas, como insetos e ratos. Eles também devem ser informados sobre os cuidados que devem ter durante o serviço.
Limpeza da fachada
A limpeza da fachada deve constar no planejamento de manutenção do condomínio e deve ser feita com a periodicidade de cada ocasião. Em regiões em que os prédios estejam expostos a intempéries, com muita chuva, ou mesmo em locais não pavimentados, a limpeza da fachada deve ser mais frequente para evitar o acúmulo de sujeira e a deterioração. O tempo médio para a manutenção das áreas externas dos edifícios varia conforme a frequência da limpeza da fachada e o material de revestimento do prédio, mas, em geral, o processo é feito a cada 3 anos.
Inspeção Predial
A Inspeção Predial é uma das responsabilidades dos síndicos dos condomínios que deve ser feita anualmente para assegurar o bom funcionamento do prédio. Ela previne surpresas e garante que o plano de manutenção possa ocorrer integralmente. É fundamental conhecer a Lei de Inspeção Predial que varia de estado para estado e entender suas exigências. Essa avaliação ajuda a identificar o estado geral da edificação e seus sistemas. Ela observa os aspectos de funcionalidade, desempenho, vida útil, manutenção, estado de conservação e segurança. Esta vistoria diminui o risco de acidentes e contribui para direcionar corretamente o investimento para fundamentar o plano de manutenção predial.
Fique atento a todas estas práticas de manutenção. Evite multas e processos e garanta que seu condomínio funcione a todo vapor para mantê-lo valorizado e seguro.