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Locações de curta temporada no condomínio
Na era da economia compartilhada e com a popularização de aplicativos como o Airbnb, tornou-se comum a locação de temporada no mercado de imóveis residenciais. De um lado, proprietários conseguem uma renda extra de forma rápida e desburocratizada. Do outro, viajantes podem usufruir da comodidade de se hospedar em casas ou apartamentos confortáveis por um preço bem mais em conta daquele cobrado em hotéis e pousadas.
O problema nessa relação, que parece à primeira vista benéfica para ambos os lados, é que ela também inclui uma terceira parte: os vizinhos do imóvel locado. E no caso de condomínios residenciais, onde as áreas comuns são sempre compartilhadas, a incompatibilidade de interesses pode ser ainda maior.
Com as novas tecnologias e com a mudança de comportamento da sociedade, foi preciso enxergar com novos olhos as regras para aluguel de temporada. Isso porque a forma como esse tipo de hospedagem que era feita há 10 anos, por exemplo, foi completamente modificada e as atualizações de leis e regras precisaram acompanhar o movimento.
Mas afinal, o aluguel temporário de apartamento é permitido perante a lei?
Não há uma resposta clara para esta pergunta, porém para conhecer as alternativas para este problema, é preciso saber a diferença entre hospedagem e locação.
Por mais próximos que pareçam, os conceitos de hospedagem e locação têm suas diferenças entre si, e isso pode gerar dúbias interpretações no entendimento das leis.
A locação por temporada segue a lei federal 8.245/91, capítulo II e seção II, enquanto a hospedagem está orientada pela lei federal 11.771/08. A polêmica existe porque a lei de locação não deixa claro qual é o período mínimo para diferenciar uma da outra. É aí que pode gerar dificuldades para que o síndico fiscalize o cumprimento das regras para aluguel de temporada.
De acordo com especialistas na área do Direito Imobiliário, se a regra da proibição da locação de curta temporada nascer com o condomínio, não há violação alguma ao direito de propriedade, pois, ao ingressar no empreendimento, o condômino estará automaticamente concordando com as regras nele existentes.
Para advogados especialistas em questões condominiais, a locação por meio de um site comercial por si só não infringe a lei de locações. Ou seja, é licito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio.
No entanto, como a linha entre locação por temporada e hospedagem é tênue, o mais indicado é avaliar caso por caso, pois uma locação por temporada pode ou não caracterizar o uso comercial do imóvel, a depender das circunstâncias.
Mesmo que seja difícil a proibição de aluguéis de temporada em condomínios residenciais, o sindico pode organizar uma assembleia para definir algumas questões. Entre elas, determinar quais são os melhores horários de entrada e saída para os visitantes, como também a utilização de áreas comuns do local, e a forma de controle de acesso (chave, tag ou senha temporárias, por exemplo). Assim, evitando conflitos e buscando a melhor solução possível para a questão.
Fundo de reserva do condomínio
Quem administra um condomínio e já precisou lidar com gastos emergenciais sabe bem a importância de ter um fundo de reserva sempre à mão. Porém, dentre vários assuntos que podem gerar dúvidas quando o tema é administração condominial, o fundo de reserva é um dos mais polêmicos. Diante de todas as atribuições do síndico, podemos dizer que uma das mais importantes é a de cuidar da administração financeira. E isso inclui saber gerir os valores do fundo de reserva do condomínio.
A arrecadação cobrada mensalmente dos condôminos funciona como uma espécie de poupança e pode ser acionada a qualquer momento para cobrir despesas que não tenham sido contempladas na previsão orçamentária anual. Os detalhes a respeito da cobrança do fundo de reserva devem ser estabelecidos pela Convenção de Condomínio, que pode variar de condomínio para condomínio, pode estar desatualizada ou ainda deixar dúvidas a respeito dos melhores momentos para utilização desse recurso e a quem cabe deliberar sobre esse assunto.
O pagamento do fundo de reserva é um dever de todos os condôminos. Em situações de locação do imóvel, segundo a Lei 8.245, de 1991, que dispõe sobre normas para locações de imóveis urbanos, é dever do locador arcar com os custos do fundo de reserva. Cabe à convenção condominial discriminar sobre o valor da contribuição, o período de cobrança e também o como é calculado o rateio do valor. De maneira geral, o valor da contribuição do fundo de reserva representa de 5 a 10% da cota condominial, na maioria dos casos cobrado mensalmente.
O fundo de reserva arrecadado por um condomínio deve ser depositado em uma conta jurídica diferente da usada para guardar a cota condominial. Especialistas recomendam que os valores sejam depositados em uma conta poupança ou em aplicações de perfil conservador, como as de renda fixa, para gerar rendimentos. Sendo o síndico o responsável legal pela gestão do condomínio, este passa a ser também responsável pela arrecadação, gestão e uso do fundo de reserva.
Apesar da ampla quantidade de conteúdo disponível sobre o tema, ainda hoje é comum encontrar síndicos e administradores de condomínio que, por desconhecimento da legislação, usam o fundo de reserva de forma equivocada. O pagamento de contas ordinárias com a arrecadação, a ausência de contas bancárias distintas para o fundo de reserva e conta ordinária do condomínio, bem como a ausência da ratificação em assembleia do uso do fundo costumam ser os problemas mais comuns.
O que poucos imaginam, no entanto, é que tais ações têm consequências que podem implicar, nos casos mais leves, em multas e sanções administrativas para o administrador, na destituição do síndico e, nos casos mais graves, resultar em processos cíveis e criminais. Por isso, para evitar dores de cabeça futuras, é importante estar sempre atento ao que diz a legislação, e claro, seguir as regras estabelecidas em convenção.
O fundo de reserva traz uma série de benefícios ao condomínio, desde que sejam estabelecidos alguns objetivos, como metas de gastos mínimos e para onde serão revertidos esses valores. Esse tipo de planejamento ajuda a controlar as finanças do condomínio, preservando o fundo de caixa. Assim, sempre que houver uma despesa inesperada, o condomínio estará terá recursos suficientes para sanar o problema rapidamente. Caso não hajam emergências e o condomínio precise de melhorias em suas áreas comuns, o fundo de reserva também pode ser utilizado, mediante apresentação do plano de ação em assembleia.
Manter o fundo de reserva de um condomínio requer um bom planejamento e equilíbrio nas finanças. Devendo o síndico agir sempre com muita responsabilidade e transparência. Acompanhe o blog da Lumarj Administração de Condomínios e saiba tudo o que você precisa para melhorar significativamente a gestão do seu condomínio.
Manutenção preventiva no condomínio: quando e o que fazer?
A manutenção condominial de forma periódica é extremamente necessária para o melhor andamento da vida dos moradores e para a saúde financeira do condomínio. O síndico precisa ficar atento às questões legais e programar um calendário ou lista de itens que devem passar por manutenção, atendendo a uma periodicidade definida e específica para cada um deles. Desta forma, ele antecipa demandas, consegue economizar e organiza sua gestão.
Segundo especialistas do segmento condominial, a manutenção preventiva é uma forma de levar para o condomínio uma manutenção programada, evitando o aparecimento de falhas em operações e equipamentos do empreendimento, e, por consequência, minimizando custos e imprevistos. De acordo com o artigo 1348 do Código Civil, dentre as funções do síndico está justamente “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns [do condomínio] e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. O condomínio também passa a atender a norma ABNT NBR 5674/2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
Mas com que frequência devem ser realizados serviços de manutenção nos condomínios de edifícios? É fundamental que o síndico e a administração do condomínio estejam atentos à frequência com que cada um dos equipamentos do condomínio devem receber cuidados.
Existem serviços que exigem verificação diária, alguns outros demandam cuidados semanais, quinzenais, mensais, trimestrais, semestrais ou anuais. Síndicos e zeladores devem se preparar para exercer minimamente a inspeção dos componentes básicos que demandam atenção diária. Como é o caso dos extintores e interfones. Examinar a validade e o funcionamento destes itens é rápido e garante a qualidade do uso no dia a dia.
Essas ações fazem com que o edifício seja preservado, a segurança esteja garantida, além de gerar uma economia aos bolsos dos proprietários, uma vez que antecipar um problema tende a ser mais econômico do que solucionar um conflito já estabelecido. O fato é que os cuidados adotados trazem benefícios significativos para os condomínios. Confira alguns deles:
Elevadores
Os condomínios são obrigados por lei a manter uma empresa de manutenções corretivas e preventivas para os elevadores. Fazendo isso, o síndico saberá quando é chegada a hora de uma modernização da estrutura dos elevadores para a segurança de todos os moradores. A manutenção preventiva de elevadores deve ser feita uma vez por mês e pode ser realizada pelo fabricante do equipamento ou por outra empresa especializada. Além da manutenção mensal, completados 15 anos do equipamento, é recomendável realizar um serviço de reestruturação mais completo, o que inclui a troca de peças desgastadas.
Extintores
Os extintores com carga de água ou pó químico devem ser inspecionados anualmente para determinar o nível de manutenção pelo qual o extintor deverá passar. Os extintores com carga de CO2 (Dióxido de Carbono) devem ser inspecionados a cada 6 meses para verificar se houve perda da carga. Se a perda da carga for superior a 10%, o extintor deverá ser recarregado. A cada 5 anos, deverá ser realizado o ensaio hidrostático nos cilindros dos extintores.
Este serviço pode ser preventivo ou corretivo e, obrigatoriamente, deve ser realizado por empresa registrada junto ao Inmetro. A manutenção é realizada em 3 níveis: preventivo, preventivo e corretivo e revisão total. Para os extintores usados, a manutenção de 2º nível deverá ocorrer a cada 12 meses, contados a partir da última manutenção. Este intervalo poderá ser reduzido se estiver submetido a condições severas ou adversas, ou ainda se for indicado por uma inspeção técnica.
Limpeza da caixa d’água
Deve ser feita duas vezes por ano e de preferência por um profissional ou empresa especializada no serviço. O ideal é programar este serviço para outubro e fevereiro. Desta forma, os moradores terão água em boas condições durante o ano todo. Talvez seja necessário, também, fazer a impermeabilização da mesma.
Dedetização
A dedetização do condomínio serve para afastar pragas e insetos e deve ser feita por empresa especializada duas vezes ao ano e com aviso prévio aos condôminos, idealmente em outubro e abril. O objetivo é afastar as pragas urbanas, como insetos e ratos. Eles também devem ser informados sobre os cuidados que devem ter durante o serviço.
Limpeza da fachada
A limpeza da fachada deve constar no planejamento de manutenção do condomínio e deve ser feita com a periodicidade de cada ocasião. Em regiões em que os prédios estejam expostos a intempéries, com muita chuva, ou mesmo em locais não pavimentados, a limpeza da fachada deve ser mais frequente para evitar o acúmulo de sujeira e a deterioração. O tempo médio para a manutenção das áreas externas dos edifícios varia conforme a frequência da limpeza da fachada e o material de revestimento do prédio, mas, em geral, o processo é feito a cada 3 anos.
Inspeção Predial
A Inspeção Predial é uma das responsabilidades dos síndicos dos condomínios que deve ser feita anualmente para assegurar o bom funcionamento do prédio. Ela previne surpresas e garante que o plano de manutenção possa ocorrer integralmente. É fundamental conhecer a Lei de Inspeção Predial que varia de estado para estado e entender suas exigências. Essa avaliação ajuda a identificar o estado geral da edificação e seus sistemas. Ela observa os aspectos de funcionalidade, desempenho, vida útil, manutenção, estado de conservação e segurança. Esta vistoria diminui o risco de acidentes e contribui para direcionar corretamente o investimento para fundamentar o plano de manutenção predial.
Fique atento a todas estas práticas de manutenção. Evite multas e processos e garanta que seu condomínio funcione a todo vapor para mantê-lo valorizado e seguro.
Por que é importante frequentar as reuniões de condomínio?
As reuniões de condomínio ou assembleias gerais são fundamentais para determinar as regras do condomínio e o orçamento anual, para planejar o trabalho, selecionar um representante e afirmar os direitos e responsabilidades de cada residente. Resumindo: quem quiser saber como será investido seu dinheiro e decidir junto com os moradores os pontos importantes de seu apartamento, deve comparecer a essas reuniões.
Aqueles que normalmente não participam correm o risco de descobrir da noite para o dia que uma mudança ou serviço com o qual eles não concordam foi aprovado, e então pode ser muito tarde para mudar essa decisão.
Ao se deparar com argumentos como “Em última análise, quem decide tudo é o síndico”, o morador deve lembrar que, ao contrário do que muitos pensam, o síndico não toma a decisão sozinho e tem os mesmos direitos e obrigações de qualquer outro membro do o condomínio. Ele é apenas responsável por implementar as decisões dos habitantes deste lugar. Essas decisões, inclusive as relativas às eleições e ao mandato, são tomadas em reuniões. Esta posição apenas torna mais estreita a coordenação e monitoramento do que está acontecendo. Mesmo que o seu síndico esteja fazendo um bom trabalho e você esteja satisfeito com as normas e serviços oferecidos no seu condomínio, ir às reuniões é importante.
Uma dúvida comum diz respeito aos inadimplentes. Afinal, eles podem ou não ir às reuniões? Nos termos do Art. 1.335 do Código Civil, ele não pode participar nas reuniões da associação habitacional. Portanto, não vota nem acompanha as assembleias até que as dívidas sejam liquidadas.
Outro argumento frequentemente debatido é que “as reuniões de condomínio são apenas para uma briga que não levará a lugar nenhum”. Para evitar que isso aconteça, use as dicas a seguir. Graças a elas, as reuniões serão mais efetivas e objetivas:
Fazer uma agenda para a reunião:
Escreva todos os tópicos que serão discutidos no momento determinado, em ordem de importância. A pré-definição dos assuntos mais urgentes permite gerir a reunião de forma prática e objetiva, sem grandes atrasos. É importante que os inquilinos tenham acesso à pauta para chegar preparados para a assembleia.
Usar um meio digital para chamar os proprietários das unidades:
Às vezes, a falta de interesse dos proprietários das unidades não é a única razão pela qual as salas de conferência estão vazias. Também ocorrem falhas frequentes na interação e no envio de mensagens. Além do clássico quadro de avisos, você pode contar com o suporte de ferramentas inovadoras para convocar reuniões e aumentar a interação entre o gerente e os residentes. É importante tornar sua reunião (e programa) públicos com pelo menos uma semana de antecedência.
Definir a mesa do mediador:
Os residentes selecionados para participar da mesa do mediador serão os responsáveis pela condução da reunião. Geralmente a mesa é composta por um presidente e um secretário (responsável por fazer anotações sobre as atas e auxiliar na condução quando necessário). Vale lembrar que nem sempre o gerente é o presidente, vai depender da convenção de cada apartamento / administrador. Eles vão cuidar da organização do debate, bem como controlar possíveis conflitos e medir os tempos em que houver muitas interrupções e desvios de assuntos.
Manter o controle do tempo:
Controlar o tempo de fala de cada participante garantirá que a reunião não continue ou fique “fora do caminho”. Quando as questões estão fora da pauta, o papel da mesa de mediação é trazer as questões principais para o primeiro plano e reabrir os tópicos.
Organizar ‘reunião por reunião’:
As questões das reuniões precisam ser consideradas na vida diária do condomínio. Portanto, esse “posicionamento” é fundamental para que o gestor formalize todas as questões levantadas (com decisões e encaminhamentos) no cadastro condominial ou outro documento oficial.
Utilizando essas dicas, as assembleias gerais com certeza se tornarão mais dinâmicas e atrativas para todos os condôminos.
Economia de água em condomínios
Hoje, não faltam tecnologias e outros aparelhos que ajudem a reduzir o consumo de água em um condomínio. O uso desses aparelhos, no entanto, deve estar intimamente relacionado à adoção de procedimentos de economia de água, como não tomar banhos demorados, usar a máquina de lavar em plena capacidade, etc.
De acordo com relatório de 2015 da Organização das Nações Unidas (ONU), a escassez de água atingirá em 2050 dois terços da população mundial. Os brasileiros consomem em média pouco mais de 163 litros de água por dia, 53 litros a mais do que o relatado pelas Nações Unidas, o suficiente para atender às necessidades básicas de uma pessoa.
Muitas são as medidas de economia de água simples em um condomínio. Elas incluem racionalização dos recursos hídricos, campanhas de conscientização, controle de vazamentos, instalação de cronômetros, reuso de água e muito mais. Uma cultura de conscientização sobre o consumo de água precisa ser amplamente disseminada.
Controle de Vazamentos
Como é possível economizar água em um condomínio sem controle de vazamentos? A melhor medida preventiva para economizar água é verificar periodicamente todas as válvulas e torneiras do prédio. Eles podem ser responsáveis pela maior parte do desperdício de água, especialmente se não puderem ser identificados à primeira vista. Então, a cada seis meses a medida tem que ser posta em pauta e colocada em votação na assembleia. O oficial de condicional ou zelador pode conduzir inspeções periódicas para verificar a estanqueidade.
No entanto, contar com o suporte técnico pode tornar esse trabalho ainda mais fácil. Durante a fiscalização, o técnico determinará se não há vazamentos de água por vazamentos e se precisam ser reparados individualmente pelo condomínio ou por pessoas físicas. Se o problema for causado pelo uso indevido do equipamento, o proprietário do equipamento arca com os custos. Esse procedimento de triagem pode reduzir as contas de água do condomínio em até 20%.
Água de reuso
O reaproveitamento da água é uma excelente opção para economizar recursos em seu condomínio. Além da água da chuva, é possível reaproveitar a água cinza que vem de banheiras, máquinas de lavar e pias de banheiros. Além de uma solução sustentável para a conservação dos recursos ambientais, também economiza na conta de água no final do mês e garante a segurança dos moradores em caso de crise hídrica.
Dependendo do desempenho do seu sistema, você pode economizar até 50% na conta de água. A água de reuso pode conter sujeira, óleo, sabonetes químicos, por isso pode ser necessário tratá-la e seu uso deve ser limitado a atividades que não requeiram água potável. A implantação de uma pequena estação de tratamento de água para uso “nobre” (banheiras e pias) para ser reaproveitada para fins “menos nobres”, como descargas, lavagem de pisos e outros. No Brasil, o sistema é amplamente utilizado na indústria e começa a ser utilizado em novos condomínios.
Tecnologia
Use a tecnologia a seu favor. Hoje existem aparelhos que ajudam a evitar o desperdício. Reguladores de pressão e temporizadores podem ser instalados em torneiras e chuveiros para reduzir o consumo de água, tanto nas unidades quanto nas áreas comuns. A tecnologia também possibilita a lavagem a seco de veículos, tornando-se uma alternativa sustentável para evitar o desperdício de água nos veículos. Desta forma, é possível realizar a lavagem com muito pouca ou nenhuma água.
Procure ferramentas inteligentes que ajudem a reduzir despesas condominiais e o consumo de água, como torneiras inteligentes, irrigadores temporizados, vasos sanitários mais modernos etc. Esses dispositivos podem ser sofisticados como torneiras automáticas ou leitores fotoelétricos, ou simples como grades de ferro. a água. As despesas têm retorno garantido, pois a economia começa assim que são instaladas.
Individualização dos hidrômetros
Esta é a principal medida para economizar água em condomínio. Uma vez que cada um paga o que consome em sua unidade, esse é o maior fator de motivação para uma diminuição no uso da água. No sistema tradicional, o condomínio divide o gasto total de água entre os moradores.
O custo do investimento na individualização dos hidrômetros vem caindo nos últimos anos. Vale a pena fazer um orçamento para o seu condomínio e calcular em quanto tempo haverá um retorno do investimento.
Estas são dicas e informações para ajudar você a criar um condomínio mais sustentável e também economizar recursos financeiros no processo. O que está esperando para começar a tornar isso uma realidade?